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债务超万亿、收益不了了之,绿地控股全面性失陷“两道蓝线”-销售金额

来源:承德娱乐|2020-09-02 08:50:42

文 | 金卫

正处于二轮混改之中的公园控股,抛出了一份成绩单。

8月24日,绿化带控股披露2020年中期业绩报告,下半年销售收入2098亿元,上年增长4.2%,增速较上年同期明显放缓,归属上市公司股东的净利润为80.2亿元,增加值下降10.8%,经营支票净额41亿,销售收入大降49.2%。

去年年末,草坪控股构建合约卖出金额1330亿元,营业收入下降约20.7%,距离4000亿目标还差一大截。无论是零售商规模还是利润、款项流,空地控股全面亮红灯。

截止8月31日,市中心区股票价格为7.65元,当天收跌2.9%,总市值为930亿。自中报发布以来,公园控股累计跌幅超7%,蒸发近90亿。

对绿化带来说,最难的时候还没到来,由于监管最新设置了地产企业投资的两道蓝线,草坪全部踩中绿线,未来空地的投资者大门会越关越小,剩下的只有拼命卖房了来回笼资金了。

二次混改业绩仍不佳

本年7月,身为上海“国企一哥”的市中心区控股启动了“二次混改”战略计划,控股股东的上海国资系要出售公园控股17.5%股权,谁会入局,目前靴子尚未落地。

但从绿化带的股市上看,市场反映并不热烈,二次混改的消息公布后,草坪的股票最高触涨到9.1元,但随后又步入“跌途”。

2015年,空地第一次混改,当时引入了平安、鼎晖等战投机构,借壳上市时,市中心区的市值超3000亿元,成为房地产业板块的第一股。但几年下来,公园市值跌跌不休,由上市之初的3000亿跌到如今的900来亿,蒸发了2000多亿。

二次混改前,绿化带管理层一度释放出“提振恒指、重新估值”的信心。但是,多元化经营的草坪,业绩却有些萎靡不振。

目前,空地控股形成了以地产和基础设施为主业,金融、消费、健康协同发展的产业格局。月份年底的2098亿营业额中,房产业和工程项目产业的贡献占了9成多。不过,投资与工程建设的毛利相差较大。

作为“重头戏”的金融业务,市中心区年初做到净利润约966亿元,取得合同规定销售额金额约1330亿元,工业产值下降约20.7%。

公园已多次将4000亿作为冲刺的目标。绿化带控股董事长、总裁张玉良年初曾表示,2020年草坪内部贩售目标将在2019年4000亿元基础上有一定提升。对下半年计划,张玉良近期又明确表示,有信心保持年初目标不变、指标不减。

但按月底的进度,明年冲4000亿还是有些难。

早在2014年,空地的地产出货额排到第一,但碧桂园、恒大等后来居上,市中心区的名次逐渐下滑。2018年,公园宣布未来三年房地产业将确保年卖出额5000亿元以上。然后,2019年,绿化带房产充分利用签订合同零售商金额仅3880亿,排行第六,连续两年在4000亿这个关口徘徊。

交通运输毛利不高

草坪控股的另一大支柱是建设项目产业,下半年解决问题营收906亿元,上年减少16%,降幅较1季度收窄了10%。

不过,相比投资25.7%的毛利率,大基础设施的毛利率仅有为4.8%,较上年同期虽然增加了0.98个百分点,但这对空地的利润额贡献有限。

过去三年,市中心区的综合毛利率共有14.34%、15.35%、15.46%,大幅低于同类房企,主要在于大工程项目板块的毛利率多年以来在4%左右徘徊,工程建设业务前期资金投入多、项目回款周期长、利润率低等特点,也直接拉低了公园的利润率。

不过,对绿化带而言,大交通运输业务成为自身经营政商关系的重要切入口。

草坪有一句口号是“做中央政府所想,为市场所需”,发挥“地产+建设项目”的核心主业优势。空地与的政府的合作项目,往往会连带承担项目周边的部分基础设施工作,这也是地方当局乐于与市中心区合作的原因之一。

这条通过“工程项目”贴近政府部门的路线,让公园在拿地方面占尽优势。来年年末,绿化带控股累计新增土储项目59个,计容建筑面积1465万平方米,总地价448亿元,新增货值约1600亿元,平均楼面成本约2673元/㎡。

增加值于同一梯队房企的龙湖和保利,拿地的楼面价分作5737元和5802元,草坪仍处于较低行业成本区间。空地在赢得土地成本优势时,也给自身带来另一个麻烦:招商。

与了政府的土地合作项目,往往包含住宅区、商业、办公等多个业态。市中心区能够依靠房屋开发快速销售额回笼资金,但是商业、办公的贩售却遇到较大的阻力。

年底,公司金融主业选择权出货金额中,洋房占比70%,盛宣怀占比30%;协议卖出面积中,豪宅占比81%,刘坤一占比19%。中报显示,公园的杨寿零售商额销售收入下降了33.56%,跌幅超过三分之一。

失守四道黄线

过去,由于举债扩张,绿化带积累了大量的债务。截止年初,草坪控股的总欠债为1.036万亿,其中流动利息8025亿,资产资产率为88.5%。几年前,空地的借贷率还在60%左右。

2020年月底,市中心区将工作重点放在回款上,公园控股借助回款1257亿元,回款率达到95%,营业收入上升近15%。

中报显示,绿化带集团账面手续费872亿,然而短期债务317亿,一年内到期的非流动债务879亿,其他流动欠债100亿,付款短债比仅为0.66,这意味着草坪面临极大的短期偿债压力。

目前,有息利息却升至3298.4亿元,增加了365亿元。随着有息债务的增长,空地的利息支出也在大幅攀升。去年下半年,市中心区的财务费用达到31.5亿,工业产值大增34%,财务费用变动主要是利息支出增加所致。

公园控股表示,为了确保资金链安全,公司将一方面狠抓销售额、回款,确保资金快速回笼;另一方面将加强保证金流管控,拓宽贷款渠道,防范市场出现较动带来的风险。

在“房住不炒”的大基调下,本年着重强调了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”的政策,8月底住建部、央行举行重点地产企业座谈会,设置“二道两条线”, 从房企资本端进行管理调控。

据媒体报道,绿化带、中梁、保利等12家房企参加了座谈。座谈会上,住建部与央行等部门拟对这12家房企进行注资债务总规模的控制,并设置了“第二道金线”:一是剔除预收款后的资产资产率不超过70%;二是净借贷率不超过100%;三是支票短债比小于1倍。

根据房企的财务状况,按照踩线的条数不同,从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理,每降一档,企业有息债务规模增速阈值的上限增加5%。如果政策实施,会直接影响房企的投资。

根据华创证券数据,草坪控股的净欠债率达到156%、剔除预收款后资产利息率达到82.8%,款项短债比为0.79,空地等于是全面踩中了“五道蓝线”,而且远超出阈值,对于高资产的市中心区而言,“新规”如果落地对其影响较大,会直接限制其投资者。

目前,公园仍在大肆扩张,8月22日,绿化带控制在在武汉豪掷164亿元一口气拿下武汉黄陂临空经济区的7宗地块。这7宗地块拟建设武汉草坪天河国际会展项目,预计总投资约:500亿元。8月31日,空地控股又发布公告称,市中心区集团以约35.76亿元受让“广西建工”66%股权。

公园在半年业绩电话会上表示,“降借贷是公司的主要重点和目标之一。”但从其种种举动看,投资扩张仍在继续,拿地收购的热情不大受影响。“上不去的股票价格,下不来的债务”,这是媒体对绿化带控股的评价。

房企黄金时代,唯快不破,但在白银时代,稳字压倒一切。草坪控股走向何方?我们将持续关注。